Caro affitti: servono canoni calmierati per legge o più case da affittare?

Chi chiede un intervento sui canoni parte dal fatto che il mercato, in questo caso, non si autoregola. Nelle città universitarie e nei grandi centri la domanda è rigida, chi studia o lavora lì deve stare lì, e l'offerta è limitata dallo spazio fisico disponibile. In un mercato con queste caratteristiche il prezzo non trova un equilibrio: sale finché qualcuno riesce a pagarlo, e chi non ce la fa esce dalla città. Il secondo argomento riguarda la concorrenza degli affitti brevi. Nei centri storici di Firenze, Venezia, Roma e Bologna una quota crescente del patrimonio residenziale è passata alle locazioni turistiche, dove il rendimento per metro quadro è superiore. I sostenitori dei canoni calmierati chiedono che questa conversione sia regolata: non vietata, ma limitata dove sottrae case alla residenza stabile. Terzo, la scala delle risorse pubbliche. Duecento milioni su due anni, a fronte di 440.000 studenti fuori sede senza posto letto pubblico, corrispondono a poche migliaia di alloggi. Chi sostiene questa posizione osserva che con cifre di questo ordine il canone concordato e i vincoli sono l'unico strumento che produce effetti nel breve periodo, perché costruire richiede anni. Infine l'argomento di equità generazionale: chi ha comprato casa vent'anni fa ha beneficiato di prezzi e tassi che oggi non esistono più. Lasciare che il costo dell'abitare sia interamente scaricato su chi entra ora nel mercato del lavoro significa, di fatto, chiedere a una generazione di pagare il conto di una rendita altrui.

I contrari sostengono che i tetti ai canoni abbiano una storia documentata, e non buona. Dove sono stati applicati in modo rigido, dall'equo canone italiano degli anni Settanta ai casi più recenti in Europa, il risultato ricorrente è stato la riduzione dell'offerta: i proprietari ritirano gli immobili dal mercato, li vendono, li tengono sfitti o li spostano su forme contrattuali non regolate. Il prezzo scende sulla carta e la disponibilità reale peggiora. Il secondo argomento riguarda la manutenzione. Un canone compresso riduce l'incentivo a investire sull'immobile: il patrimonio si degrada, e a pagarne il prezzo è chi ci abita. Buona parte dello stock in affitto nelle città italiane è vecchio ed energivoro, e senza ritorno economico nessuno lo riqualifica. Terzo, la diagnosi. Secondo questa posizione il problema italiano non è il prezzo ma la quantità: mancano case in affitto perché per decenni la politica abitativa ha incentivato l'acquisto e non la locazione, perché lo sfratto per morosità richiede tempi lunghissimi e perché l'edilizia residenziale pubblica è ferma da trent'anni. Un proprietario che sa di poter recuperare l'immobile in tempi ragionevoli affitta di più e chiede meno garanzie. Infine la proposta alternativa: agire sull'offerta con riuso del patrimonio pubblico dismesso, incentivi fiscali robusti al canone concordato di lungo periodo, e student housing costruito in convenzione. Più lento, ammettono i sostenitori, ma è l'unico intervento che aumenta il numero di case invece di ridistribuire quelle che già ci sono.